摘 要：随着新型机构养老产业的快速发展，以房养老近几年来逐渐被社会所关注。本人从中国目前的土地制度、房屋产权制度、房地产市场的背景下，结合笔者调研老年客户对以房养老看法的研究成果，试图探究以房养老的模式是否可行，并对如何设计以房养老的模式提出了意见和建议。
关键词：以房养老；模式
0 引言
我国老龄化社会正处于快速发展的阶段，巨大的老年消费群体以及良好的政策预期大大促进了新型机构养老产业的发展，这些新型机构养老一般由民营企业或社会力量投资，品质较高，投资大，因而收费较高。另一方面，“未富先老”是我国老龄化社会的一个显著特征，新型机构养老的收费标准大大超过了绝大多数老年人的养老金收入水平，尤其是一些所谓的高端养老社区，投资者为了快速回笼资金，需要老人在入住时一次性缴纳几十万甚至上百万元的押金，这种养老服务产品与消费者支付能力脱节的现象目前正在一线城市的养老投资热中上演。如何突破这一矛盾直接关系着我国养老地产或养老住宅产业能否走向专业化、产业化的发展道路。而被视作家庭主要资产的房屋能否成为破解老人无力支付养老费用的方法，即以房养老逐渐进入公众的考虑。以房养老又分为几种模式，如“倒按揭”、“返租”等，如何根据中国老人的实际情况设计是本人讨论的重点。
1 什么是以房养老
以房养老一般被理解为“住房反向抵押”或者“倒按揭”。是指老人将自己的房屋产权抵押给金融机构，获得金融机构发放的每月分期的贷款，一直到去世为止。老人去世后，银行或保险公司收回住房的使用权。之所以是倒按揭，是相对于购房人购房时的按揭贷款而言，正常的按揭贷款是金融机构先一次性支付购房款，购房人根据还款期限按月向金融机构返还一定比例的贷款及利息，而倒按揭是金融机构向老人支付贷款，老人去世后，金融机构将老人的房产收回，通过这种方式，等于老人在去世时一次性偿还了生前用于养老开支的所有贷款。
“倒按揭”只是人们对以房养老的狭义理解，其实以房养老有多种方式，，只要老人通过某种方式从自己的住房中获得收入用于支持养老费用，那么对于老人来说，就是以房养老了。例如老人将自己的住房出租获取租金收入或者出售获得一次性收入用于支付自己的养老费用，都可以理解为以房养老。下面是以房养老的常见方式：
（1）子女养老，房产由子女继承；
（2）抚养人养老，房产由抚养人继承；
（3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老；
（4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；
（5）售出大房，换购小房，用差价款养老；
（6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；
（7）将房屋抵押给有资质的银行、保险机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，去世后则用该住房归还贷款。
在上述以房养老的7中模式中，第（1）种本质上是传统的家庭养老模式，子女赡养父母并继承父母的房产，严格意义山不是以房养老，因为子女本身有赡养年老父母的义务；第（2）种是老人通过与扶养人之间的协议约定，双方达成的权利义务关系，属于老人个人的契约行为；第（3）-（6）种均属于老人个人处置财产的行为，在某种意义上并不构成一种金融创新的模式；只有第（7）是通过与金融机构、保险机构或者提供长期照护的企业/机构的合作，实现以房养老，是一种具有金融模式的以房养老，也是本人探讨的重点。
2 美国以房养老的情况
在美国，以房养老并不是主流的养老模式。要了解美国以房养老的情况，首先要了解的养老模式。在美国，老人一般在75岁左右也就是当生活自理能力开始下降或希望寻求一种更轻松、更高生活品质的养老生活时会考虑入住养老机构。老人会根据自己的身体状况、收入以及需求情况，选择合适的机构。一般可以分为以下几种：自理老年公寓、介助老年公寓（适合半自理老人）和介护老年公寓（适合不能自理老人）以及三种公寓的结合体持续照料退休社区CCRCs（Continuing Care Retirement Community）。在收费模式上，前三种老年公寓大多是向老人收取固定月费，也就是包含服务的租金。CCRCs是一种为老人提供全过程养老服务的大型养老设施，由于投资大，投资者为了快速回笼资金，尤其是偿还贷款，一般在老人入住时会向老人一次性收取几十万至上百万美元不等的入门费（ entry fee），这笔费用在老人离开机构时会退还给老人；入住后老人仍需要按月缴纳月费。在美国，有大约三分之二的老人会出售自己的住房，一次性获得一笔较大的售房收入用于支付CCRC的高额入门费，其养老金收入用于支付月费。可见，在美国，大多数老人并不通过“倒按揭”的方式养老，他们的养老金收入标准基本可以支付养老机构的月费，只有在入住CCRCs时，如果没有足够的大笔现金储备，才会考虑出售房产用于支付入门费。
3 倒按揭式以房养老的几个前提
3.1 老人完全拥有住房的产权
倒按揭的贷款受益人只能是老人，老人去世后，房产也将归金融机构或保险金机构收回。这种模式要求房屋产权清晰，即老人完全拥有对房屋的产权、使用权、处置权，否则可能引起法律纠纷。。
3.2 具备完善的房产评估机制
通过倒按揭模式以房养老是一个非常负责的程序，设计伦理、法律、金融等方方面面，要考虑老年人的年龄、预估寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况，对金融机构和老年人来说都非常复杂。这其中，对老人房产价值的评估是这种模式中最关键的一环，因为这直接关系到金融机构每个月发放给老人的贷款。因此建立一套公平、公正、市场化程度高、评估结果认可程度高的机制非常重要，它是推行倒按揭模式的基础；
4 中国推行倒按揭模式的难点
4.1 很多老人的房产产权不清晰
中国在住房制度改革前，很多事业单位和国有企业为职工提供住房，但是职工并不拥有这种“公房”的产权，而只有使用权。当年这批政策福利分房的国企职工目前都已经步入老年。虽然部分老人后来通过补缴土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳了有关税费后，获得了房屋的个人产权，但是很多当地政府或原有单位对这种福利性房屋的再上市交易套上了附加条件，影响了这类房屋的上市交易。这类房屋如果参与到倒按揭模式中，这些再交易的附加条件可能导致地产权纠纷或法律隐患，将成为金融机构无法评估或接受的因素；
4.2 土地及房屋产权制度将大大影响倒按揭的全面推行
在我国，住宅的产权期限为70年，而与房产息息相关的土地所有权按则归国家所有，开发商只拥有一定年限的使用权。关于土地及房屋产权到期后的归属和处理问题，至今为止我国还没有明确的可具体操作的法律依据。对于那些土地使用权或房产即将到期的老人的房产来说，政策风险大大增加，金融机构对这些房产的未来预期增加了很多不确定性，甚至可能拒绝接受这样的房产；
4.3 老人对倒按揭模式的认可度不高
笔者2013年6-9月期间主持了一次对老年人养老生活期望的客户调研活动，调研对象为北京城区63位年龄70岁以上、有自己名下房产的老人，调研结果发现大多数老人不愿意出售自己的房产用于补贴养老费用。当被问及“如果您的现金收入不能支付养老机构的费用，您是否考虑出售自己的房产以补贴养老费用？”时，73%的老人表示不会考虑，而只有27%的老人表示会考虑。而老人不会考虑才出售房产的原因中，有83%的老人表示他们担心在养老机构住不习惯，可能会再回来住自己家里，所以要把房子留着。而67%的老人则是心理和感情上不能接受这种模式；45.5%的老人表示要将房子留给子女。值得一提的一个现象是，表示会考虑出售房产的老人都是名下房产超过一套的老人。从这个调研结论来看，倒按揭的模式在中国老人的传统观念里，可能会受到阻力，尤其是对于只有一套房产的老人来说是难以接受的事情。
4.4 目前的房地产市场不利于推进倒按揭模式
近十年来，我国各大城市的住宅市场都经历了住宅价格上涨数倍、十倍甚至数十倍的情况，目前仍在高位运行，一线城市的住宅价格仍在快速上涨，消费的预期房价会继续上涨的心理比较明显。这种情况下老人的房子如果抵押给金融机构，在价值评估上可能很难与金融机构达成一致。金融机构出于风险控制考虑，需要过滤掉目前房地产市场价格居高不下的非理性因素，尽可能降低未来收回房屋产权的市场风险，而老人由于预期房价将继续快速上涨，而不愿意将具有巨大升值空间的房产以一种确定的评估价格提前出售给金融机构。
5 租赁模式可能是适合中国的以房养老模式
5.1 概念和形式
老人通过出租自己的房屋获取租金收入用于补贴入住养老机构的费用，房屋产权仍然为老人所有。这种租赁的模式可以分为3种形式：（1）老人个人出租，即老人或家属将老人的房屋出租，获得租金收入，老人则搬入养老机构居住，所获得租金收入用于补贴老人的养老费用，这种形式是老人的个人处理房屋的行为。缺点是老人个人的出租行为可能导致租金收入的不稳定性。一旦租客退租，空置期内老人无法获得租金收入；（2）老人委托房屋中介机构出租，也就是中介机构与老人达成长期待租的协议，约定某个期限内按某一租赁价格替老人出租房屋，所取得租金收入由中介机构交给老人，老人不必与租客直接交易，而只需与中介机构交易。这种模式的优点能是老人的交易成本减少，收入稳定；缺点是老人会损失部分租金收入，因为老人要向中介机构支付少量的待租费用或者房屋管理维护费；同时老人仍然要面对房产中介的违约风险（3）金融机构介入的模式：即老人委托金融机构管理自己的房产，但是产权仍然归老人所有。在合作期限内，金融机构对老人的房产有使用权，金融机构可以将老人的房租出租、抵押或用于其它合同约定的目的，以获取收入，金融机构则每月按照一定标准支付给老人房屋的收益。该收益是固定的，与金融机构实际管理老人房屋所获得的收入没有关系，而是按照合同约定的固定标准支付。
5.2 优点分析
老人出租自己的房产获取收入很好地避免了我国土地使用权和房屋产权有年限的问题，因为老人是始终拥有自己的房屋产权。另外，根据笔者的市场调研，与倒按揭提前将房子卖给金融机构的做法相比较，老人更愿意通过出租自己的房屋获得收入。在上述被访的63位老人中，75%的老人表示愿意出租来获得收入以补贴养老费用。在上述模式中，笔者认为第三种模式更适合，因为金融机构具有较好的信誉度，且这种模式下老人可以获得持续的、稳定的收入。
6 结论
综合以上，倒按揭的以房养老模式目前在中国还缺乏制度基础，房地产市场环境也不利于开展倒按揭的模式，而我国老人对房产传统的认知心理也是这种模式推广的障碍。鉴于此，租赁模式应当是更适合中国国情的以房养老模式。租赁模式如何与金融机构的不动产理财方案相结合，是金融机构和市场值得进一步研究和探讨的课题。
参考文献
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[3]王磊 试论事业单位养老保险法律制度改革与完善的基本思路[J] 时代经贸2012，（3）